変動金利の住宅ローンを考え直す。よく理解した上で変動金利を選べば、固定金利よりも負担を減らせる可能性が高い
《2010年12月10日》 《カテゴリー：雑記》
河野太郎さんのブログ「変動金利の住宅ローン」
http://news.livedoor.com/article/detail/5198374/
大筋では同意します。
何も考えずに変動金利を選ぶのは危険です。
将来的な金利上昇によって返済不能に陥る可能性があります。
しかし、何も考えずに「低金利だから固定金利を選ぶ」
というのもけっしてかしこい方法ではないと思います。
もし私がこれから住宅ローンを組むなら変動金利を選びます。
変動金利の利点と欠点
変動金利には次のような性質があります。
（利点）
固定よりも現時点での利率が低いので、支払いが少なくてすむ。
実は支払いが少ないのに、元金が減るスピードは固定より速い。
（欠点）
将来的な金利上昇によって、返済額が増える恐れがある。
急激な金利上昇の場合、未払利息が発生する可能性もある。
重要なのは、
「実は支払いが少ないのに、元金が減るスピードは固定より速い」
というところです。
変動金利は支払いが少なく元金の減りがはやい
具体的な数字で見てみましょう。
3000万円を35年で返済すると仮定して、
変動は年利1％、固定は年利3％だったとします。
すると変動と固定の返済額とその内訳は次のとおりです。
| 変動 | 固定 | |
| 年利 | 1％ | 3％ |
| 月返済額 | 84,686円 | 115,455円 |
| （利息） | 25,000円 | 75,000円 |
| （元金） | 59,686円 | 40,455円 |
変動の方が月の返済は3万円も少ないにもかかわらず、
元金にあたる額は月2万円も多いわけです。
固定3％の場合、支払いの半分以上は利息に消えてしまいます。
では、金利水準が同じままで5年が経過するとどうなるか。
| 変動 | 固定 | |
| 年利 | 1％ | 3％ |
| 借入残高 | 約2633万円 | 約2738万円 |
| 5年分の利息 | 約141万円 | 約431万円 |
変動の方が借入残高は100万円も小さくなっています。
しかも固定よりも支払い利息は290万円も少ない。
もし計画的に変動金利を選択して、
返済額が少ない部分を計画的に繰上返済に回したとしましょう。
かりに200万円を繰上返済したとすれば、
5年後には変動金利を選択した方が借入残高は300万円も少ないことに。
金利が上昇してから固定に切り替えたらどうなる？
では、5年後に金利が上昇して、変動から固定に切り替えたとします。
その時点では固定の金利が3.5％になっていたとします。
それぞれの支払い額はどうなるでしょうか。
（変動は5年目に200万円を返済額軽減型で繰上返済したと仮定します）
| 変動→固定 | ずっと固定 | |
| 年利 | 1％→3.5％ | 3％ |
| 5年後の残高 | 24,329,386円 | 27,384,714円 |
| 月返済額 | 109,250円 | 115,455円 |
5年後に0.5％くらいの上昇であれば、
その時点で固定に借り換えても返済額は下回っています。
ちなみに年3.95％まで金利が上昇すれば、
最初から固定だったときと月返済額は並びます。
しかし、それでも当初5年間は変動の方が返済額は少なく、
手元に多くのお金（約90万円）が残っています。
そういうわけで、
変動もリスクを分かった上でうまく利用すれば、
ある程度、金利が上昇しても負担を低くおさえられます。
もちろん、
まったくリスクを考えずに目先の返済額だけで変動を選ぶのは、
とても危険なやり方です。
別の見方をするならば、
長期の固定金利は確かに安心だけれど、
金利動向につねに目を光らせておき、
その時点で最適な方法を選択すれば、
数十万から数百万も返済額を減らせる可能性があるということです。
つまり、固定金利を選ぶということは、
安心料に数十万から数百万という高い値段を払っているということです。
未払利息の件は、
後日、時間があったらシミュレーションした数字を紹介したいと思います。
投稿者 yasu : 2010年12月10日 17:23
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